安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)有什么?風(fēng)險(xiǎn)的造成有哪方面的因素?
,政策因素.
根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定,拆遷安置房屋一般分為兩大類:一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房.此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有,但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易.另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動(dòng)拆遷,動(dòng)拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房 (與市場價(jià)比較而言).該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制,可以自由上市交易.
第二,價(jià)格因素.
目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的.由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付,中間間隔時(shí)間長,變化大,特別是價(jià)格不斷上漲,到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元,拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失,因此拒絕交房,要求漲價(jià),*終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇,引起訴訟.
第三,人的因素.
"共有人"是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的制造者.他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙.共有人會(huì)以<城市房地產(chǎn)管理法>第38條第4項(xiàng)"共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的"及第6項(xiàng)"未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的"房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由,請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效.對(duì)此筆者認(rèn)為,根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)<民法通則>若干問題的意見,共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn),其行為應(yīng)該視為無效,但該意見同時(shí)規(guī)定,如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn),其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù).而由此給其他共有人造成的損失,應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償.<城市房地產(chǎn)管理法>規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn),其立法目的就是為制止來源不明,權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓.而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確,權(quán)屬清楚,拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則.為保護(hù)交易安全,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效.賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋,并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù).
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如果是社區(qū)的房子大多數(shù)是集體土地房屋,是沒有房屋所有權(quán),只有房屋的使用權(quán)的。
如果是動(dòng)遷安置房,屬于城鎮(zhèn)規(guī)劃后補(bǔ)償?shù)姆课荩蠖鄶?shù)國有土地房屋,是可以擁有房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的,是可以買的。風(fēng)險(xiǎn)就在于房屋產(chǎn)權(quán)證應(yīng)該要在三五年后才能完成辦理,有產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行過戶,所以可能到時(shí)候房主會(huì)因?yàn)榈貎r(jià)上漲要加價(jià)等其他爭議。
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(一)家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議,萬一協(xié)商不成,可能每部起訴到法院解決,*終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定;
(二)無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證;
(三)因交易時(shí)間漫長,房價(jià)變動(dòng)可能性大,如果出售方為謀取更大利益,將房屋房價(jià)賣給他人,并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人,那么購買方就很實(shí)現(xiàn)購房目的了,只能選擇主張債權(quán);
(四)在購買房等待過戶的漫長時(shí)間內(nèi),也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛,導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。
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