樓面價

樓面價指的是單位建筑面積分攤的土地出讓價格。

1、樓面價的計算方法：

樓面價=出讓土地價格/該土地允許的*建筑面積

*建筑面積受政府批準的容積率控制。

2、樓面價與兩個指標有關，土地本身的價格，和規(guī)劃容積率。

（1）土地價格，在進行計算的時候，各種購買土地時所發(fā)生的費用是必須要包括在內的；

（2）容積率：容積率指是用規(guī)劃總建筑面積除以地面總面積，又稱建筑面積毛密度。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

容積率的計算：

例如說，在10000平方的土地上建15000平方的房子，那么其容積率就為1.5。

3、樓面價直接表明了該建筑項目在進行銷售的時候，其單位售價中所包含的土地成本。

1、房價主要是由土地成本、前期費用、建筑安裝成本、水電路等配套成本、景觀配套成本、財務成本、管理成本、營銷費用、稅金等組成。

樓面價則是指土地總價格除以該土地的允許*建筑面積，也就是說，房子在售出的時候，其房價中就包含了樓面價?？梢哉f樓面價也是商品房*終售價的參考標準之一。

2、所以樓面價表明該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。而商品房的*終售價包括了樓面價,開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房*終售價的參考標準之一。

3、一般來說，樓面價為房價的30%到40%左右。一般情況下，房價是樓面地價、建設成本、財稅管理費用、企業(yè)所得稅，以及預期利潤加在一起的綜合。所以樓面價越高的話，房價自然也就越高。

4、正常情況下，房價約是樓面價的2倍，但是*近幾年來的房價發(fā)展，這種“2倍法則”在一二線城市中已經不適應了，多數都是“乘3”、“乘4”的情況。

1、樓面價是房價成本中的重要組成部分，是*終房價的重要影響因素一直。房價中包含了樓面地價，一般情況下，樓面價越高，房價也會越高。

2、樓面價:

（1）樓面價＝土地總價÷規(guī)劃建筑面積＝土地單價÷規(guī)劃容積率；

（2）規(guī)劃建筑面積＝土地面積×容積率；

（3）容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。

3、房價：

房價=土地價格＋建筑物價格

房價除了土地費用之外，還包括建安工程費、稅費及財務費用、凈利潤、管理費及開發(fā)費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等。

4、正常情況下，土地成本占房地產開發(fā)成本比例40%~60%左右，所以會作為商品房*終售價的參考標準之一。