存量時代破局，深規(guī)院交流會探索低效用地再開發(fā)與城市更新新路徑

2025年9月26日，深圳市城市規(guī)劃設(shè)計研究院（以下簡稱“深規(guī)院”）2024—2025年度項目交流會順利召開。本次會議以“低效用地再開發(fā)與城市更新、高質(zhì)量發(fā)展目標下的城市更新實踐”為主題，聚焦城市發(fā)展從增量擴張向存量優(yōu)化的深刻轉(zhuǎn)型，圍繞政策演進、規(guī)劃編制、項目實施及制度創(chuàng)新等關(guān)鍵議題展開深入研討，為新時期城市更新工作提供實踐指引。

三大專場深度解析實踐路徑

如今，中國城鎮(zhèn)化水平趨于飽和，城市發(fā)展已進入存量優(yōu)化階段。中央城市工作會議明確將城市更新作為高質(zhì)量發(fā)展的主要路徑，城市角色正從空間載體轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟創(chuàng)新的功能平臺。存量空間存在多元產(chǎn)權(quán)疊加、使用效率不高等問題，規(guī)劃工作需從藍圖繪制轉(zhuǎn)向注重實施、保持靈活、凝聚共識的綜合解決方案，行業(yè)需突破傳統(tǒng)模式束縛，構(gòu)建空間、產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟活動協(xié)同的新價值鏈條。對于存量發(fā)展時代的規(guī)劃方向，會上諸多規(guī)劃師從不同角度提出專場報告。

低效用地再開發(fā)：政策與實踐協(xié)同深化。低效用地再開發(fā)專場系統(tǒng)梳理了政策演進脈絡(luò)。自2013年試點啟動以來，政策導(dǎo)向從盤活閑置土地轉(zhuǎn)向完善節(jié)約集約利用機制，實施范圍擴展至城鄉(xiāng)建設(shè)用地及集體土地。會上重點分享了臺州、金華等地的實踐經(jīng)驗：臺州建立“體檢—更新—實施—評估”閉環(huán)管理體系，通過“肥瘦搭配”策略提升項目靈活性；金華形成了“土地—規(guī)劃—政策”一體化的運作模式，探索多元改造機制激發(fā)社會資本活力。針對集體經(jīng)營性建設(shè)用地盤活難題，專家提出需在制度創(chuàng)新、現(xiàn)實約束與市場機制間尋求平衡，通過多元路徑實現(xiàn)資產(chǎn)增值。

高質(zhì)量發(fā)展：城市更新邁向系統(tǒng)治理。高質(zhì)量發(fā)展目標下城市更新專場聚焦專項規(guī)劃轉(zhuǎn)型與實踐創(chuàng)新。會議提出“無體檢不更新”理念，強調(diào)城市體檢與更新的一體化推進。大連、海口兩地案例顯示，更新專規(guī)正從空間文本轉(zhuǎn)向綜合治理方案，通過診斷研判、空間策劃與運營機制創(chuàng)新，實現(xiàn)存量資源優(yōu)化配置。針對蘇州等地面臨的資金單一、征拆困難、政策模糊等痛點，專家建議規(guī)劃編制需跳出技術(shù)框架，回應(yīng)政府治理核心訴求，以“務(wù)實+創(chuàng)新”破解發(fā)展瓶頸。

深圳實踐：探索市場化與規(guī)范化融合。深圳城市更新專場展現(xiàn)了先行城市的創(chuàng)新探索。深圳已形成市場化主導(dǎo)的更新模式，當前重點推進城中村、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)及片區(qū)綜合開發(fā)。在舊工業(yè)區(qū)改造中，形成“前端策劃—中期改造—后端運營”的系統(tǒng)流程，產(chǎn)業(yè)策劃與運營貢獻約70%的成效價值。針對資金難題，龍崗、福田等地探索片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)模式，通過央企國企全周期參與實現(xiàn)資源整合。城中村提質(zhì)增效方面，南山三個村落分別打造人才聚落、生態(tài)聚落和隱世聚落，為存量用地再開發(fā)提供多元樣本。

對話交流共話行業(yè)轉(zhuǎn)型與能力建設(shè)

圓桌對話環(huán)節(jié)，多位總規(guī)劃師及業(yè)務(wù)負責人圍繞行業(yè)發(fā)展展開深度探討。深規(guī)院城市更新專家王嘉提出，城市更新項目需兼顧政府委托與主動培育，規(guī)劃價值在于通過資源整合將高風險片區(qū)轉(zhuǎn)化為高價值區(qū)域。針對行業(yè)困境，鐘文輝指出，傳統(tǒng)盈利模式難以為繼，需轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營與精細化管理。李啟軍強調(diào)，深規(guī)院將以綜合解決方案為核心，構(gòu)建“政策—規(guī)劃—實施”貫通能力，建立產(chǎn)品化創(chuàng)新體系，推動成果轉(zhuǎn)化落地。

會議總結(jié)指出，本次交流會通過三地實踐案例分享與多元觀點碰撞，形成了城市更新的系統(tǒng)性思考。未來，深規(guī)院將持續(xù)深化政策研究與技術(shù)創(chuàng)新，聚焦項目落地與長期運營，強化多主體協(xié)同與產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作，以專業(yè)化能力破解存量治理難題。作為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要推動者，深規(guī)院將不斷完善可復(fù)制、可推廣的實踐路徑，為城鄉(xiāng)空間優(yōu)化與可持續(xù)發(fā)展提供堅實支撐。